06-14

王珊:大資管時代的金融選擇——從加杠杆到加資本

6月12日,由中國房地産業協會主辦、中國房地産業協會房地産金融與住房公積金和擔保研究分會、資産證券化研究中心和《中國房地産金融》承辦的“2019年中國房地産金融論壇”上,中城投資執行副總裁王珊受邀出席並發表主旨演講,淺談“大資管時代的金融選擇——從加杠杆到加資本”以及背後的金融邏輯。

中城投資執行副總裁王珊
主旨演講


  6月12日,由中國房地産業協會主辦、中國房地産業協會房地産金融與住房公積金和擔保研究分會、資産證券化研究中心和《中國房地産金融》承辦的“2019年中國房地産金融論壇”上,中城投資執行副總裁王珊受邀出席並發表主旨演講,淺談“大資管時代的金融選擇——從加杠杆到加資本”以及背後的金融邏輯。

  以下內容根據現場演講整理,與您分享——

宏觀穩杠杆、結構性去杠杆
中性看杠杆和杠杆率

  1.從加杠杆到穩杠杆

  王珊指出,縱觀2008年以來的貨幣和金融政策,中國先後經曆了加杠杆、去杠杆和穩杠杆三個階段。

  第一階段(2008年-2016年):企業、政府和居民三個部門先後三輪加杠杆。M2和社會融資規模持續增長,宏觀杠杆率和分部門杠杆率處于高位,企業杠杆率特別是國企杠杆率高企。

  第二階段(2017年-2018年上半年):金融政策轉爲去杠杆。M2和社會融資規模存量增速均有下降,金融去杠杆初見成效,宏觀杠杆率攀升至高位、逐漸企穩。

  第三階段(2018年下半年-2019年):2018年下半年以來,面對內外部環境的變化,中國進入穩杠杆階段。

  自2008年以來房地産金融化加速,房地産行業的整體融資規模巨大。

  2.加杠杆的困惑

  伴隨貨幣金融政策從寬貨幣到寬信用,房地産企業加杠杆的困境主要體現爲高負債、高杠杆和高成本。

  高負債:明斯基總結出經濟活動中的三種融資方式,包括還本付息的投資性融資、借新還舊的投機性融資和拆東補西的龐氏融資。這三種方式疊加或混用形成了企業的高負債。

  高杠杆:房地産項目的抵押貸款,甚至“一押”、“二押”,項目公司的股權質押和大股東借錢出資設立SPV、再回購SPV股權,這種倒金字塔型的多層融資導致了高杠杆率。

  高成本:受金融監管政策和房地産市場調控影響,房地産企業表內融資門檻大幅提升,大量地産融資被擠到“影子銀行”,擠到表外,表外議價和輪後溢價造成了房企融資的高成本。

  研究發現,近年來房地産行業總體負債水平較高,房地産融資市場的市場下沉、客戶下沉趨勢越發明顯。

積極看杠杆效率
尋找結構性加杠杆、加資本的行業和企業

  房地産市場是一個大市場。大江大河,我國已經形成了10 萬億級的房地産大市場,房地産已然成爲中國經濟的壓艙石。通過對近年來全國主要城市二手房房價的研究,我們可以發現,從2017年下半年起,房地産市場開始箱體波動運行。

  在重點城市預期改善下,2019年以來土地市場也逐步走出低迷,其中尤其二線城市土地市場最爲突出。

  房地産市場也是非常穩健的市場。房地産信貸資産不良率低于其他行業,行業有結構性加杠杆空間。通過研究,我們還發現房地産重債務融資、輕權益融資,權益融資明顯不足,加資本的機會很大。

  作爲房地産私募基金,中城投資注重與優質房企、優質項目合作,抓取結構性加杠杆、加資本的風險收益機會。

積極加資本,提高風險管理水平

  房地産下半場,行業集中度持續提升,房地産企業強者恒強。我們認爲,TOP房企杠杆效率顯著、資本效率高,通過與TOP房企進行加資本合作,將可分享房地産紅利。

  大資管時代,依托專業化主動管理能力,房地産私募股權基金投資正當時。未來,我們將進一步與TOP房企加大在企業和項目層面股權合作機會,合作共贏。

2019-06-14

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