11-29

中城投資董事長路林:用城市給城市加油

成都之城市——成爲都市圈明星的發展之路

  11月21-22日,2019年亞洲不動産獎系列活動在泰國曼谷舉行。作爲大中華區評委會主席,中城投資董事長路林先生受邀出席並發表題爲《成都之城市——成爲都市圈明星的發展之路》的主旨演講,分享了對于都市圈的獨到見解,用城市給城市加油。

  2019年一頭一尾關于城市發展最重要的兩個文件:2月19日《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》,11月19日《長三角生態綠色一體化發展示範區》。

  1.千年城市存在的秘密,在于多樣性、共生性

  2.城市讓生活更美好,都市圈讓選擇更豐富

  3.都市圈是一體化、生態化的最佳方案

中城投資董事長 路 林

發表演講

  以下內容根據現場演講整理,與您分享——

  如果讓我來選擇2019年中國房産風雲當中最重要的關鍵詞,我會選一個關鍵詞叫都市圈。大家覺得這個題目非常奇怪,叫成都之城市,都市圈裏面當然是關于城市的話題,成都爲什麽加個城市呢?其實一個城市的名字成都,就是一部城市曆史的發展史。

  什麽叫成都?成都來源于一年成聚,二年成邑,三年成都。一年成聚,表示有人口流入,有新移民進來,也就是我們說的城市化。二年成邑,表示有個地盤了,有多大的土地面積,有多大的城市。三年成都,才能稱爲一個城市,一個都市,一個都市圈的明星。所以,一個成都的名字可以說是全世界各國、各個民族城市變遷和城市發展的曆史。這是我特別欣賞成都這個名字的原因,也把它作爲我今天這個演講的題目,成爲都市圈明星城市的發展之路。

  最近幾年,關于房地産中長期支撐力或者發展動力的分析框架,主要看土地,主要看人口。其實成都這個名字當中已經蘊含了深刻道理,首先是一定要有人進來,有人的成聚、聚合,有新移民的導入,以及人口總和生育率帶來的新人口。

  我們回溯下,習總書記和李克強總理的博士論文,習總書記的論文是《中國農村市場化研究》,是關于戶籍政策的,之所以說都市圈的意義重大,就是因爲今年戶籍政策有了翻天覆地的變化。李克強總理在20多年前的博士論文是《論我國經濟的三元結構》,我們一直都很好奇,有二元結構爲什麽還有三元結構?所謂三元結構就是增加了小城鎮,所以2019年之前中國的城市化政策,核心是發展小城鎮和中小城市。

  中國的城市化政策可以劃分爲四個階段。第一個階段是1993-2009年,14大之後提出的發展小城鎮,控制大城市規模。第二階段是2010-2013年,強調發展中小城市和小城鎮,還是要控制大城市規模。第三階段是2014-2018年,18大之後提出了發展中小城市和城市群,依然控制大城市規模。2019年,城市化政策有了新的提法,《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》提出了中心城市引領,發展都市圈。

  中國的城市跟國外各種類型的城市都會走同樣的規律,會越來越大,越來越像一個都市圈,由面、到線、到點分化集聚,形成城市群、城市帶、都市圈。在此背景下,2019年一頭一尾關于城市發展的兩個重要文件出台,2月19日,《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》出台;11月19日,《長三角生態綠色一體化發展示範區》正式發布。長三角示範區統籌生態、生産、生活三大空間,在規劃、土地、投資、要素流動、財稅分享、社會發展等方面進行制度創新和政策突破。

  我們判斷,2018年全國商品房銷售面積和銷售金額達到曆史新高,2019年全國的銷售額仍將會有增長,預計同比增長5%-6%,接近16萬億元,銷售面積保持在17億平方米。爲什麽在限購、限貸、限價、限售,還有限簽、限婚等n多個限的情況下,行業銷售規模仍能夠保持在高位,我們認爲不能僅僅用簡單的慣性來表達、來看待,可能更重要的貢獻來自于戶籍制度改革和都市圈發展,都市圈不同能級城市的戶籍政策放開。戶籍政策影響了中國城市的人口遷移,影響了中國城市的購買力,當然還會影響中國城市的土地供應。

  我們認爲,中國城市房地産的支撐力,首先要看人口,因爲有人口才有土地,才有土地指標,才有房産開發。無論是購買住宅還是非住宅,包括寫字樓、公寓、酒店等,其實是投資城市的潛力,投資城市的股票,要把房子當作城市的股票去看待,一定要按照人口導入潛力去挖掘。這些導入的人口,會帶著你的妹妹、帶著你的孩子、帶著你的車馬來到城市,提升城市的凝聚力、吸引力和購買力。

  現在關于房地産中長期的分析框架,實際上,我們的老祖宗早已提出,也就是耳熟能詳的“逐水草而居”。古代的水就是水路交通,當前水路交通已經被公路、鐵路、高速公路、高速鐵路、飛機替代。古代的草就是産業,因爲有交通的改變,有産業的導入,人口就進一步跟隨這種便利條件、配套條件、成長條件而來。伴隨産業集聚、交通變化、生活配套完善,以及戶籍政策放開,人們對于美好生活的追求,一、二線城市或者強三線城市的吸附力進一步增強。

  現在關于房地産中長期的分析框架,實際上,我們的老祖宗早已提出,也就是耳熟能詳的“逐水草而居”。古代的水就是水路交通,當前水路交通已經被公路、鐵路、高速公路、高速鐵路、飛機替代。古代的草就是産業,因爲有交通的改變,有産業的導入,人口就進一步跟隨這種便利條件、配套條件、成長條件而來。伴隨産業集聚、交通變化、生活配套完善,以及戶籍政策放開,人們對于美好生活的追求,一、二線城市或者強三線城市的吸附力進一步增強。

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